Dall'acconto al 730, ecco la top-five delle domande sulla cedolare secca sugli affitti

Acconti, aggiornamento Istat e opzione per la cedolare nei contratti in corso. Nella speciale "classifica dei lettori", sono questi i dubbi più frequenti tra gli oltre 500 quesiti arrivati in un giorno e mezzo al Forum online del Sole 24 Ore, abbinato alla Guida pratica "La cedolare sugli affitti". Ecco allora la top-five delle domande con le risposte.

1) Quando va fatta la scelta per i contratti in corso, rinnovati o prorogati?
La possibilità di applicare la cedolare secca ai contratti in corso è di gran lunga l'argomento più gettonato. Del resto, solo una piccola parte dei 2 milioni di proprietari di case affittate si trova a stipulare ora nuovi accordi, mentre il grosso dei potenziali interessati deve seguire la disciplina transitoria.
In caso di proroghe o rinnovi automatici (il "+4" dei contratti liberi "4+4" o il "+2" dei contratti a canone concordato "3+2"), il proprietario che vuole scegliere la cedolare deve utilizzare il modello 69 cartaceo. Non occorre presentare alcun modello, invece, se si deve semplicemente versare un'annualità dell'imposta di registro. In quest'ultimo caso, il proprietario:
1) non è tenuto a versare l'imposta di registro;
2) deve inviare la raccomandata all'inquilino;
3) deve versare l'acconto pari all'85% dell'imposta cedolare dovuta per il 2011 (la prima rata, se l'acconto è superiore a 257,52 euro, va pagata entro il 16 giugno con il modello F24, altrimenti si versa un'unica rata entro il 30 novembre);
4) nel 730 o in Unico 2011 il proprietario può calcolare l'acconto Irpef in modo da evitare duplicazioni;
5) nel modello Unico del 2012, per il 2011, dovrà comunicare l'opzione per la cedolare

2) La raccomandata all'inquilino va sempre inviata?
Molti di coloro che hanno scritto al Forum online del Sole 24 Ore vorrebbero evitare di inviare la raccomandata all'inquilino per comunicargli la scelta della cedolare e rinunciare all'aggiornamento del canone. Chi sta stipulando un nuovo contratto si chiede se non possa bastare una clausola inserita nell'accordo. Chi abita accanto all'inquilino vorrebbe fargli firmare una lettera a mano. La legge istitutiva della cedolare chiede la raccomandata (articolo 3, comma 11, Dlgs 23/2011) e in attesa di ulteriori chiarimenti è prudente attenersi alla disposizione: trattandosi di una norma civilistica, però, dovrebbe essere ammessa anche la lettera a mano. L'importante è che il proprietario non pratichi aumenti e che di questo sia preventivamente informato l'inquilino.

3) Come si fa evitare la duplicazione degli acconti nel 730?
Altro tema caldo è il calcolo degli acconti Irpef nel 730, che va presentato entro lunedì 2 maggio al sostituto d'imposta o entro il 31 maggio al Caf o al commercialista. La duplicazione si può creare perché il sostituto d'imposta è tenuto a calcolare l'acconto Irpef 2011 secondo il metodo storico, tenendo presente l'Irpef dovuta per il 2010, che "colpiva" anche i canoni di locazione. Su questi stessi canoni, però, il proprietario che sceglie il nuovo regime deve versare l'acconto sulla cedolare: ecco allora che si potrebbero versare due acconti sullo stesso reddito. Chi volesse evitare la duplicazione, potrebbe indicare nel rigo F6 del 730 di quest'anno un importo diverso da quello "automatico": in pratica, il contribuente dovrebbe calcolare l'acconto sottraendo dall'imposta 2010 la parte di imposta relativa ai redditi per i quali si sceglie la cedolare. La legittimità di questa "autoriduzione" non è stata confermata dalle Entrate, ma dovrebbe essere consentita secondo le regole generali. Ad ogni modo, chi non vuole ridurre l'acconto (così come chi ha già presentato il 730) si vedrà rimborsata con il 730 del 2012 l'eccedenza d'imposta pagata quest'anno.

4) Come funziona l'aggiornamento del canone in caso di comproprietà?
Se l'appartamento è cointestato e uno solo dei comproprietari sceglie la cedolare, l'altro comproprietario dovrebbe poter ancora applicare l'aggiornamento sulla propria quota di canone. Su questo punto non ci sono prese di posizioni ufficiali, ma si può arrivare a questa conclusione per analogia, ragionando sul fatto che il comproprietario che resta al regime ordinario deve pagare la propria parte di imposta di registro.

5) Chi sceglie la cedolare secca deve rinunciare alle detrazioni del 36% e del 55%?
Un dubbio che riguarda molti proprietari è la possibilità di conciliare le detrazioni fiscali con la cedolare secca. In realtà non c'è alcuna incompatibilità, ma le detrazioni – semplificando – non possono essere "sottratte" dalla cedolare. Quindi, se l'Irpef lorda sui redditi al netto dei canoni sottoposti alla sostitutiva è inferiore all'importo delle detrazioni, si può verificare un problema di incapienza (ad esempio, se un contribuente ha 500 euro di detrazioni, 300 euro di imposta lorda e 1.000 euro di cedolare).
Fonte Norme e Tributi