In condominio il sottotetto è una parte comune o può essere una proprietà esclusiva?

Il sottotetto, croce e delizia per tantissimi condomini. E' parte comune oppure bene di proprietà esclusiva? Una recente sentenza della Suprema Corte di Cassazione, la n. 7906 dello scorso 6 aprile, offre lo spunto per una riflessione in merito. Nel condominio degli edifici, ossia in quella particolare forma di comunione in cui coesistono beni di proprietà comuni al fianco di cose di proprietà comune ai titolari delle prime, le parti da considerarsi comuni sono quelle indicate dall'art. 1117 c.c.

Ad ogni modo la norma citata non esaurisce il novero delle cose comuni. Secondo il costante insegnamento della Corte di Cassazione (ex multis, Cass. 13 marzo 2009 n. 6175), infatti, l'art. 1117 c.c. ha un contenuto meramente esemplificativo e la condominialità di un bene, al di là dell'inclusione in quell'elenco, va riscontrata in tutte quelle cose che si pongano in un rapporto di funzionalità ed accessorietà rispetto alle parti di proprietà comune. I beni comuni, in sostanza, devono essere utili al miglior godimento delle parti di proprietà esclusiva. In presenza di queste caratteristiche solamente il titolo d'acquisto può disporre diversamente circa la proprietà.

Tra le cose che non trovano posto nell'elencazione di cui all'art. 1117 c.c. rientra il sottotetto. Tale circostanza, in assenza di specifica indicazione degli atti d'acquisto (o del regolamento contrattuale debitamente trascritto), ha fatto si che ci si domandasse: il sottotetto è parte comune o bene di proprietà esclusiva di pertinenza del proprietario dell'unità immobiliare ad esso sottoposta? Molto, naturalmente, fanno la presenza di botole e simili accessi in corrispondenza delle parti comuni. Al di là di ciò, però, come s'è detto a livello generale, in materia condominiale per stabilire la proprietà d'un bene è sempre necessario guardare alla funzione assolta. Nel caso sotteso alla succitata sentenza n. 7906, i condomini litigavano in relazione alla proprietà di questa parte dell'edificio.

La Corte regolatrice, confermando la sentenza d'appello e conformemente al proprio consolidato orientamento giurisprudenziale, ha specificato che "non disponendo diversamente il titolo di acquisto, il sottotetto è di proprietà comune, "considerato l'ampiezza" del medesimo, "la sua praticabilità e, soprattutto, l'accesso dal vano scala", "non potendo essere modificata tale sua qualità dall'abusiva chiusura da parte dello Z. della botola posta nel vano scala". La conclusione alla quale è giunta la sentenza della Corte d'appello si sottrae alla censura prospettata, posto che, salvo che il titolo disponga diversamente, l'appartenenza del sottotetto si determina in base alla funzione cui esso è destinato in concreto, e nella specie correttamente è stata applicata la presunzione di comunione, data la potenziale utilizzabilità per usi comuni, accertata dalla Corte di merito con adeguata motivazione in fatto" (Cass. 6 aprile 2011 n. 7906). In definitiva, al di là delle derive giudiziarie che le vertenze in merito alle questioni esposte possono assumere, la verifica della condominialità del sottotetto non può prescindere da un esame della situazione di fatto, oltre che ad un'analisi degli atti d'acquisto.
Fonte Norme e Tributi