Inadempimento del promissario acquirente e danno risarcibile

Corte di cassazione, Sezione Sesta Civile, Ordinanza del 06/02/2014 n. 2771

Nel diritto al risarcimento del danno, sorto in capo al promittente venditore a seguito dell'accertato inadempimento del promissario acquirente, rientra il ristoro di tutti i danni, comprensivi tanto del danno emergente quanto del lucro cessante. In quest'ultima categoria vanno annoverati anche i danni nascenti dalla disdetta dei contratti di locazione effettuata dal promittente venditore durante le trattative intercorse con il promissario acquirente, trattative che, nel caso di specie, non si sono concretizzate con la conclusione di un contratto definitivo e di conseguenza con la cessione del bene.

Il concetto di danno risarcibile, e in particolare, di lucro cessante, con riguardo all'inadempimento, da parte del promissario acquirente, di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, è da riferirsi al principio, ex art. 1223 cod. civ., secondo cui il risarcimento deve porre il creditore nella situazione in cui si sarebbe trovato se l'inadempimento non si fosse verificato. A tal proposito, la citata disposizione prevede il ristoro non solo del danno emergente, ma anche del lucro cessante, ossia di ogni conseguenza lesiva che, seppure non apparente e non immediatamente riscontrabile, gli sia derivata dall'azione dannosa.

In particolare, il proprietario, in caso di contratto preliminare di compravendita rimasto inadempiuto, non è tenuto a dare la prova delle sue intenzioni, quali la volontà di utilizzare o locare il bene, poiché detta prova si trasformerebbe in una probatio diabolica. La prova sarebbe altresì superflua perchè è intrinseca nella disciplina dell'art. 1223 cod. civ. la previsione della risarcibilità del mancato guadagno qualora sia conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento. Rientra quindi nel diritto al risarcimento del danno, sorto in capo al promittente venditore a seguito dell'accertato inadempimento del promissario acquirente, il ristoro di tutti i danni, comprensivi tanto del danno emergente quanto del lucro cessante. In quest'ultima categoria rientrano i danni nascenti dalla disdetta dei contratti di locazione effettuata dal promittente venditore durante le trattative intercorse con il promissario acquirente che non si sono concretizzate con la conclusione di un contratto definitivo e di conseguenza con la cessione del bene.

I principi sono stati espressi in una recente decisione della Sesta sezione civile della Corte di cassazione (Cass. civ. n. 2771/2013, Pres. Goldoni, Rel. Petitti). Nel caso in esame, la Suprema Corte ha cassato con rinvio la sentenza impugnata con la quale la corte di merito, pur confermando la responsabilità di un promissario acquirente resosi inadempiente all’obbligo, assunto con un preliminare, di stipulazione del contratto definitivo di compravendita immobiliare, aveva rideterminato per difetto il danno subito dal promittente venditore nella sola misura del quaranta per cento della differenza tra il prezzo pattuito con il preliminare e prezzo realizzato in sede di successiva vendita a terzi.

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